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太古潜行

来源:经济观察报 时间:2011-02-24 07:01:46
在我们谈话的整个过程中,弗兰克·盖里的录像在展厅一头的投影上持续放映,天花板上也传来各种嘈杂的背景音,像极了这个马不停蹄的时代的回声。
采访安排在北京三里屯Village北区的一座独栋建筑里,太古地产行政总裁郭鹏(MartinCubbon)一直沉浸在他的客人和合作方——普利茨建筑奖获得者弗兰克·盖里的作品中。
2010年10月,太古地产和弗兰克·盖里在香港司徒拔道53号合作完成的住宅作品,率先在千里之外的北京揭开了面纱。和弗兰克·盖里一贯灵动不羁的建筑作品相比,这个位于香港山顶的住宅项目虽难称惊世骇俗,但依然充满未来之感。在去年年底披露司徒拔道的项目时,郭鹏曾对媒体坦言,“就租金而言,这个项目或许会在香港创造新的纪录”。
自大陆第一个项目三里屯Village正式运营两年以来,在大陆地产业的一片不安之中,太古地产依然稳步推进现有战略,并不断提升利润水准——2010年上半年,三里屯Village租金收入总额为港币1.64亿,较去年同期增加37%。
这自然令人联想到太古几年前刚刚进入大陆时的情景——摩根斯坦利当时曾表示,由于中国对房地产的调控政策,现在不是地产开发的最佳时机,太古进入中国高端地产项目为时偏晚。对于这个惯常被认作简单粗暴、快进快出、大规模复制、声誉不佳的行业,太古地产“广积粮,缓称王”的做法,足以称之为一个异数,进入庞大而复杂的中国市场似乎并未对其稳健的传统形成明显的改变。
太古往事
如果放到更久来看,作为太古地产母公司的太古集团拥有更为漫长的商业传统。自19世纪中期进入香港以来,伴随整个香港社会由殖民地向华人社会的转型,这个传统的英资企业逐渐成为一间地道的港资企业。在传统的香港四大洋行(怡和、和记、会德丰和太古)中,太古历来最为低调内敛,着重长远利益,愿意投资时间建立更为持久的业务模式。
去年卸任的太古集团总裁陈南禄曾直言,在150年内,经历过两次世界大战的太古集团,有着更为长远的眼光,“别人看10年,我们看50年”。在这个跨越船务、制造、航空等诸多行业的老牌企业当中,地产虽然并不算是历史悠久的产业,自上世纪70年代才真正开始经营,但毫无疑问地继承了整个集团“务实专注”的基因。
和这间公司历来低调、内敛的风格接近,太古地产的履历上也鲜见所谓的明星CEO,取而代之的往往是稳健的执行者。由于多年任职太古集团财务董事的经历,毕马威在一份关于全球财务分析的报告上,曾将郭鹏评价为一个“非常实际的人”,崇尚“现金为王”(CashisKing)。的确,语速极快的郭鹏始终逻辑严谨,“长期”这个词自始至终地萦绕在我们的谈话中。
1986年,整个香港商业社会都面临着信心危机,作为经济景气的地产业率先受到波动。那一年,从利物浦大学毕业的郭鹏刚刚进入太古集团。随即当其他洋行纷纷转手风光不再的时候,稳健而保守的太古不仅没有追随英资撤离香港的浪潮,更以此为基地,至今依然不紧不慢地安全前行。在过去三十年间,几乎每隔六七年,香港地产都会因市道波动,经历一次一两年的低潮调整,然后持续升势并螺旋上升。郭鹏感慨,“我们正是用长期发展的思路,来跳出经济周期的循环”。
一个反复被提及的例子是,自上世纪80年代落成的太古城,仍然是全港其中一个最受欢迎的大型住宅项目;与此同时,10年以前,在香港北角以东的鱼涌建造一批顶级写字楼,简直是一个疯狂的主意,但如今大量外资公司将在港办公室安置在这里。
双重角色
太古地产的项目尽管并非遍地开花,但往往都是印象深刻之作,斥资50亿建造的太古广场,如今是香港人尽皆知的地标性建筑。在郭鹏看来,地点和建筑质量固然重要,但每个地产商都可以实现这点。对于自持物业的太古地产而言,把握并突出旗下物业的优势则更为关键,太古也因此兼具“开发商”和“社区发展商”的双重角色。
以港岛东商业区为例,在发展过程中,太古地产不惜将早年兴建的商场改造,11座新旧商场通过天桥彼此连接,成为一个自成一体的独立社区,不仅可以不受天气变化的影响,在大厦内部就可以买到咖啡和报纸,而且可以直接走入地铁站。这种如今习以为常的建筑方式在当时是颇为创新性的举动。
“香港地价升得很快,如果未在适当时机入手,风险就会很高”。幸运的是,太古早年经营船坞和糖厂的经历,使得它拥有大片土地留作整体性的规划。和当时香港很多其他地产商不同的是,太古地产很少批量兴建楼盘,卖掉之后再寻觅下一个机会,这种战略性的部署也使其真正转型为一间物业投资公司。“在过去三年间,太古地产平均享有92%的住宅入住率和98%的零售出租率”,郭鹏说。
与此同时,太古地产还善于在住宅和商业地产间摆渡——“商业地产就像私人股权投资基金一样,对债务价格的依赖程度很高,成熟的住宅项目恰好可以为其提供持续的现金流”。
在上世纪90年代初香港地产商纷纷进入大陆的浪潮中,也并没有太古地产的身影。这种审慎为上的策略虽在先机上失一些分,却让作为后来者的太古避开了这一轮浪潮中港商集体受挫的梦魇——当时刚刚进入内陆的港商规模性投资了一批外销公寓和别墅,为香港及东南亚客户量身定做,但最终因1994年宏观调控带来的房地产降温,而不得不转手给内地客户,由于审美取向和生活习惯不同,房子大量滞销;与此同时,那些大力推进酒店、写字楼等综合物业的香港地产商,也同样因1994年的铁令,而进入漫长的冬眠期。
进入庞大而复杂的中国市场的关键是什么?的确,大陆变化的迅疾让任何公司都难以做出简单决策,对于这位后来者和并不热衷政商关系的地产商,发出自己独特声音的过程也并不容易。
“现在的内地发展商很多采用批量出售的经营模式,这会为长远的规划带来困难。”郭鹏说。太古地产选择自持物业的商业模式,依靠租赁收入,并不断追加投资,有人评价这种做法更像一个信托基金。“这种做法的好处显而易见,如果一个商厦有两百个业主,管理上一定比只有一个业主混乱,环境的改善也更为困难”。因此“当我们最初完成‘三里屯Village’的时候,我们决定要做出一些改变”。
“三里屯Village”是香港太古地产投资48亿元开发的开放式购物区。尽管多数人都看好奥运对整个城市升级所带来的影响,但如此大手笔的投入依然堪称冒险,开业不久就遭遇了一系列挑战:旗舰店Adidas曾经提出免物业的请求,三里屯北区出租率一度不足三成,北区启用时间推迟……在今年年初接受采访时,太古地产安格里也表示初期的艰难无疑是对公司承受能力的考验,但最终的耐心收到了回报。郭鹏的回应也印证了这一逻辑,“太古往往是动辄以数以十亿计的投资,这意味着至少十多年才能收回成本。这需要有更长线的规划,才能保证股东的利益。”
由于很少介入普通住宅,在竞争日渐加剧的地产业中,太古地产一直在试图融入艺术和环保理念,来提升建筑物的内在价值。在不足北京海淀区六分之一面积的港岛上,有英国建筑师诺曼·福斯特设计的汇丰银行总部,有贝聿铭完成的中银大厦,唯有明星设计师才能吸聚眼球。太古地产对弗兰克·盖里的启用,也是这位明星设计师首个在亚洲的住宅项目。至于预计收到的回报,早在去年年底披露司徒拔道的项目时,郭鹏就曾对媒体坦言,“就租金而言,这个项目或许会在香港创造新的纪录”。
“我想,太古或许并不存在一个成功的秘诀,那样太简单了,很容易被别人复制,我们致力于连续的改变。”在郭鹏看来,消费者越来越挑剔,地产商需要为此投入各种成本,这其中自然包括时间——“我们强调设计,我们要确保即便是过了50年或者100年,我们的建筑看上去还是不错的”。
作者:  责任编辑:小美

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