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年入40万三口之家购房攻略:先还贷VS再投资

来源:互联网 时间:2011-05-23 06:34:06

  ■家庭情况

  钦女士今年42岁,在一家中型企业任财务部主管,税后年收入接近20万元,社会保障齐全。老公长她一岁,今年43岁,是一家企业的销售经理,年收入随着销售业绩会有些波动,但税后最低也能达到20万元。为防范风险,钦女士为两人购买了充足的重疾和意外伤害险,还为老公购买了终身寿险。儿子已上初中,喜欢运动,也购买有教育险和附加住院补贴。

  钦女士从内地来上海四年,在上海购置了两套住房。一套自住房现值250万元,房贷15万元,用两人公积金还贷;另一套为小户型学区房,现值150万元,房贷50万元,作为投资,每月有2000元的租金收入。家庭存款有30万元,经常买些短期理财产品。股票和基金市值6万元。

  钦女士家庭每月固定支出为1万元,其中还房贷4000元,孩子教育1000元,生活费5000元。年支出大项为交保险3万元,旅游3万元,孝敬双方父母4万元。

  ■理财目标

  由于两人没有时间进行股票等投资产品的操作,致使股票基金的收益很不理想。而房产带给他们的稳定升值使他们对房产投资情有独钟。但随着上海等城市的限购政策出台,他们没有机会在上海购买房子或贷款,便将投资目光转向了暂没有进行限购的老家——内地三线城市L市。

  经过一番考察,钦女士看中了L市市中心的房产,环境闹中取静,交通便利,医院、名校近在咫尺,是数一数二的好地段,也是该市最贵的房产。钦女士打算投资最小的一个户型,全额付款30万元。按照当前的行情,租金收入应该有每年1.2万以上。

  临近交款,钦女士却犹豫起来。加息步伐越来越密集,房贷的压力也就随之加大。钦女士夫妇虽正是为事业打拼的黄金期,但工作繁忙职场竞争激烈,使两人都感到有很大的压力。提前还完房贷也是钦女士的一个愿望。孩子刚上初中,如果想享有更好的教育资源,也需要投入较多的资金。

  ■财务分析

  投资品种单一

  钦女士家庭的自用性资产占总资产的57.34%,投资性资产占35.78%。当家庭处于稳定期阶段时,正常的投资比例应为60%左右,钦女士家庭当前的投资资产比例较低,不利于提高净资产增长率。

  一般一个家庭的流动性资产应满足3-6个月的家庭开支,而钦女士将所有的流动性资金用于购买理财产品、投资股票基金等,由于理财产品在封闭期时是不能够进行赎回,即使是短期的理财产品也不能替代现金的流动性,钦女士需要准备一定比例的流动性资产来预防不时之需。

  现阶段钦女士的现金结余均用来储蓄,因此自由储蓄率(自由储蓄额/收入)达到50%,理想状态一般应控制在30%左右,目前钦女士的家庭该项比率较高,可适当增加支出比率。财务自由度是指依靠家庭理财收入来支付生活支出的比率,理想状况是1,而钦女士该项比例为0.19,说明钦女士的理财收入过低。投资的资金量偏低且投资品种单一造成的风险聚集,使得整体收益率不理想。

  抗风险能力较强

  钦女士家庭的负债率为15%,大大低于40-50%的警戒线,且贷款成数只有16%,显示出钦女士家庭财务稳健,有较强的抗风险能力。钦女士持有的投资资产大部分是现金,用来购买短期理财产品。目前购买短期理财产品是个较好的选择,但也存在收益较低,需是时时关注以及衔接产品不及时等缺点,会影响资金的使用和收益。

  钦女士家庭属于财务状况良好的家庭。收支比率适当,储蓄率较高,处于事业的稳步上升期。而且钦女士对家庭的保障意识很强,已为家庭购买了以重疾险和寿险为主的保险产品。其家庭财务中核心问题在于储蓄的合理运用上。

  ■理财建议

  用储蓄提前还贷

  按当前钦女士的收支情况,每年都可以有20万元左右的现金结余。如何合理运用储蓄是钦女士理财的关键。建议钦女士将现有的30万元存款除留够紧急备用金外,可考虑提前还款。

  首先钦女士的贷款为等额本息,刚开始还款不到一年,现在提前还款能够节省较多的利息。

  其次钦女士虽然现在职业生涯进入上升期,但工作压力较大,梅先生从事的销售行业也有一定的不稳定性。趁事业顺利的时候提前还完房贷,可有效减低每月的现金支出和心理的焦虑感。按照现在的收入情况,钦女士家两三年即可还完房贷,届时孩子初中毕业,夫妇俩下一步的理财目标是为孩子出国深造筹备资金,并为自己筹备养老金。

  再者,购买老家的物业虽说是个不错的选择,二三线城市可能会有一轮涨价风潮,但由于没有人进行打理,出租存在管理问题,何况房产投资有流动性差,受政策影响较大,占用资金较多等缺点,不适合资金有限的钦女士。

  基金定投两不误

  钦女士家庭预计年储蓄结余为20万元,可将储蓄的20%即4万元(每月3000多元)进行基金定投,定投股票型基金。如果收益率为6%的话,7年可积累35万元,可作为孩子的部分出国深造费用。15年可积累100万元,可作为补充养老金的准备。按照退休后余寿25年计算,3%的通胀率,每年可获得4万元的补充养老金。

  给未来再上一份保险

  钦女士家庭目前年交保费合计为3万元,约占到家庭年收入的8%。家庭年缴保费占年收入的10%左右,均属于合理的范围。从险种结构来看,主要是保障型险种,说明钦女士有着很强的人身风险意识和家庭责任心。同时,也正是因为这份责任心,钦女士渴求财富的稳定增长来为子女提供更好的教育资源并改善家庭的生活品质。

  按照目前上海的消费水平来计算的,到儿子大学本科毕业预计还将发生30万-50万元的费用,月均费用为3000元左右,目前每月储蓄和已有的教育险已经能够满足这部分费用。如果钦女士还有子女留学计划,预计还需增加50万-100万元的费用。将投资方式单一的寄托在房产上,不尽合理。房产固然有保值功能,但也有固有的劣势,如前期投入太大,租金收益率低,流动性差等。

  建议钦女士通过购买定期两全保险附加豁免的方式来填补教育金缺口,通过附加投保人的豁免保费保险的方式,保证一旦投保人因疾病或意外导致身故或残疾,可豁免后续的各期保费,由保险公司代为支付。这就意味着原先设定好的子女教育金目标到时候就一定能够实现,是一个保证能够实现的目标,这也是对子女未来的一种保证、一份承诺。如果将来没有用到这笔教育基金或有所剩余,还可以将这笔资金转化为个人的养老金,提供一笔与生命等长的现金流。

  另外,孩子正处在体育运动最频繁的青春期,建议为孩子购买一定的意外伤害保险,为孩子做好最周全的保障。

作者:  责任编辑:小美

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