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公积金贷款省钱有道 按年抵扣比按月抵扣更划算

来源:互联网 时间:2011-02-16 22:33:13

兔年春节长假最后一天,央行宣布加息,这是自去年10月以来,央行第三次加息,公积金利率也随之上调。三次下来,5年以上公积金贷款利率累计上调了0.63个百分点。以20年30万元的公积金贷款为例,加息后总利息为155507.55元,月供为1897.95元,分别增加了24117.99元和100.49元。

据武汉住房公积金管理中心统计,该中心去年共为2.95万户家庭发放了82.3亿元的房贷。当前,5年期以上基准利率商贷为6.6%,公积金为4.5%,选择后者要划算得多。同样是20年30万元房贷,用公积金要少还85552.35元的利息。

那么,同样是公积金贷款,还能不能更省钱呢?在武昌杨园上班的徐小姐咨询,自己和老公每人每月单位加个人各缴1500元的公积金,已连续缴了15个月,共有存款4.5万元,同时又准备贷30万20年的公积金,怎么操作更划算?

【贷款窍门】

选择等额本金少还近2万

我们常见的还款方式,叫等额本息,即每月还款1897.95元数额不变,这种还款方式的好处是只用记住一个数字,每月定期还款就完了,缺点则是要多掏利息。20年下来,总利息为155507.55元。

另一种还款方式,就是等额本金还款法,即每月所还本金是恒定的,但利息所占份额逐步减少。这种还款方式好处是可以减少利息支出,30年20万下来,总共利息支出是135562.5元,比等额本息方式少了19945.05元。不过,等额本金每月还款额会变,而且初期还款额较高,如首期还款要2375元,其中本金1250元,利息1125元,此后本金基本不变,利息每月减少5元左右。

通俗来说,等额本息和等额本金方式产生差别的原因就是:前者是先多还利息后少还本金,同等时间下所欠的本金多所以利息多;后者是先多还本金少还利息,同等时间下欠的本金少所以利息少。

在第一年的基础上,两次抵扣间隔的12个月,徐小姐需自掏腰包还款,即到2012年的7月,她剩余应还贷款为:352894.76-(1470.39×12)=335250.08元,其中本金225082.63元。已还掉的17644.68元中,利息为10308.76元。

此时,徐小姐夫妇的账户又有12个月的存款了,共计是3.6万元可用来抵扣,即剩余待还本金为225082.63-36000元= 189082.63元。此后,同样期限不变,重新计算还款总额为287095.17元,每月还款降为1196.23元。

2013年7月,徐小姐的剩余应还贷款为272740.41元,其中本金183114.49元,利息89625.92元。已还的14354.76元中,利息为8386.62元。

这一年的冲抵金额仍是3.6万元,冲后待还本金为147114.49元。重新计算贷款总额为223372.4元,每月还款降为930.72元。

由于在办理前要先还完头6个月的,以2011年1月为起始月,所以徐小姐的起始还款余额应为:455507.55-(1897.95×6)=444119.85元,其中本金为295318.61元,利息为148801.24。在已还的11387.69元中,本金为4681.39元,利息为6706.3元。

此时,徐小姐夫妇的公积金存款余额应该是45000+(3000×6)=63000元。扣除必须保留的100元,第一年7月份时,徐小姐可用来抵扣的金额为62900元。

如果用此全部抵掉贷款本金,抵扣后,徐小姐还要还本金295318.61-62900=232418.61元。以此为基础,在剩余贷款期限调整回20年的情况下,重新计算徐小姐的贷款为:还款总额352894.76元,其中利息120476.16元,每月还贷1470.39元,比最初时每月减少了427.56元。

2014年7月,剩余的应还贷款为212203.77元,其中本金142471.02元。在已还的11168.63元中,利息为 6525.16 元。

本金冲抵3.6万元后,待还本金为106471.02元。重新计算贷款总额为161661.15元,每月还款降为673.59元。

 

【抵扣窍门】

按年抵比按月扣更省钱

2015年7月,剩余贷款为153578.09元,其中本金103110.41元。在已还的8083.06元中,利息为4722.45元。

本金依旧是冲抵3.6万,剩余本金为67110.41元。重新计算贷款总额为101897.66元,每月还款降为424.57元。此时,房贷压力已大大减轻。

2009年3月,武汉公积金中心推出了“存款自动抵扣还贷”政策,即在办理一定手续后,公积金中心的电子程序可自动从存款账户中划账还款,不必每趟自己跑银行。

自动划扣还款的具体方式分两种:即按月抵扣和按年抵扣。

■优点缺点PK

按月抵扣,优点是省去了每月跑银行存钱之苦、存多存少之忧,自己做甩手掌柜;缺点是划走的钱实质跟自己存钱一样,只有一部分是还本金,还有一部分是付的利息,总利息不变。

按年抵扣,优点是每年在约定时间一次将公积金存款余额全部划扣后,抵掉的全是本金,因本金减少,所付利息也会减少;缺点是要每月跑银行,而且每年要去办一次手续,抵扣后每月还款额还不一样,需要重新适应。

此外,逐月扣划要求公积金账户应保留月缴存额6倍的金额,从还贷后的第一个月后即可开始抵扣;而逐年扣划还贷,要求存款账户中应保留不少于100元的金额,且第一次扣划时间必须为贷款发放并还款6个月后。

 

■按月抵扣算账

以徐小姐夫妇为例,他们每月合计有公积金存款3000元,足够抵月供。每月抵扣1897.95元,本息一共要还455507.55元,其中利息是155507.55元。

第六年

2016年7月,剩余贷款为96802.78元,其中本金还剩64992.16元。在已还的5094.88元中,利息为2976.63元。

继续冲抵3.6万元的本金,重新计算贷款总额为44020.49元,每月还款降为183.42元,此时房贷压力已不到2011年初的十分之一了,也意味着离胜利不远了。

第七年

到2017年,贷款余额为41819.47,其中剩余的本金为28077.06元。未还的本金已经低于徐小姐一年累计的公积金存款,所以,这次抵扣后就只要从3.6万元中扣除28077.06元即可。

至此,徐小姐提前13年还完了贷款。除30万的本金全部还完外,她付出的利息为6706.3+10308.76+8386.62+6525.16+4722.45+2976.63=39625.92元。

相比按月抵扣20年付出的155507.55元利息,按年抵扣可少付利息115881.63元,可以买一辆小轿车了。真是不算不知道,一算吓一跳!

(注:以上计算未考虑公积金账户存款产生的利息。)

作者:  责任编辑:小美

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